El departamento de Montero niega que la modificación conlleve una subida de impuestos pero los expertos avisan de que, en la práctica, la mayoría de contribuyentes tendrá que pagar más
Hacienda ha publicado este jueves los mapas que ayudarán a determinar los valores de referencia de los inmuebles en 2022. Bajo esta iniciativa se esconde en realidad un cambio que afecta a la base imponible sobre la que se calculan el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, el ITP y el Impuesto sobre el Patrimonio y que en la práctica se traducirá en un aumento del pago para los contribuyentes.
El cambio afecta al valor de los inmuebles que se tomará como referencia para calcular dichos tributos. Hasta ahora se empleaba para ese cometido el valor real de los inmuebles, pero a partir del 1 de enero de 2022 se tomarán como guía los valores de referencia publicados hoy por el departamento que lidera María Jesús Montero.
Hacienda niega que el cambio conlleve una subida de impuestos y también desde Moncloa inciden en ello, pero en la práctica la mayoría de los contribuyentes tendrá que pagar más en esos supuestos. La clave está en la propia definición de los valores. El valor real constituye un concepto abstracto y difícil de cuantificar que con frecuencia se asimila al valor catastral y ambos suelen estar por debajo del valor de mercado; los nuevos indicadores publicados por Hacienda se aproximan más a éste último, más elevado. Las previsiones de aumento contributivo que tendrán que asumir los contribuyentes derivan precisamente de ese aumento en la base impositiva.
RIESGO DE LITIGIOSIDAD
Las nuevas referencias se establecen tomando como partida el comportamiento medio de los precios de las compraventas de los inmuebles comunicadas por los fedatarios públicos. "Es decir, determinan el valor medio en una zona, que no tiene por qué coincidir con un barrio ni con un distrito", apuntan desde Hacienda.
Sin embargo, aquí reside uno de los riesgos y de los puntos de críticas del cambio, ya que según los expertos consultados el valor atribuido a algunos inmuebles podría estar muy alejado de su valor real y eso obligaría a pagar al propietario unas cantidades por encima de lo que le correspondería. Hacienda señala en este punto que, a partir del 1 de enero, se publicarán los datos individualizados. "Es decir, que se tendrán en cuenta las características de cada inmueble, de cada piso", justifican.
Hasta ahora, muchos de estos procedimientos estaban rodeados de cierta controversia ya que las partes consignaban un valor y la Administración, en caso de desacuerdo, debía comprobarlo y demostrar la diferencia, lo cual ha generado una elevada litigiosidad durante años. A partir de la entrada en vigor de la norma, esa situación se dará la vuelta y será el contribuyente quien deba probar que el valor de referencia según el Catastro no se ajusta al valor que realmente tiene el inmueble, lo cual también abre la puerta a litigios contra la Administración.
Para intentar cubrir una parte de este riesgo, la norma establece que los valores de referencia no superarán a los valores de mercado y para garantizarlo, el Ministerio ha establecido el factor de minoración en el 0,9, tanto para los inmuebles urbanos como para los rústicos.
El factor de minoración es el coeficiente que se aplica sobre el valor de los activos para reducir su factura fiscal, pero en este caso, según Rubén Rúa, coordinador del grupo de expertos en haciendas locales y catastro de Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF), "es insuficiente" debido a las diferencias de precio que pueden existir en un mismo bloque de viviendas, por cuestión de alturas o de orientación, por ejemplo. "Estas diferencias puede ser superiores al 25% para un mismo bloque por lo cual el factor de minoración es insuficiente", apunta.
CÓMO SE CALCULA EL VALOR
La modificación de los valores de referencia ya fue avanzada en la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude, pero quedó pendiente su desarrollo. Y eso es lo que vienen a hacer los mapas de valores publicados hoy por Hacienda en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.
En estos mapas se asignan módulos de valor medio a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio, llamados 'Ámbitos territoriales homogéneos de valoración', que se corresponden con los precios medios de las compraventas.
En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto teniendo en cuenta diversos criterios, como son las diferencias de calidad, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo de valor medio. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.
En el caso de inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente
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